楼市发展近况

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楼市发展近况

为阻止楼市泡沫，决策者躬亲试“法”
May 6th 2010 | From The Economist print edition

当美国决策者忙着应付上一次楼产泡沫的余波，而无暇顾及下一次泡沫的预防时，有些其他国家却面临着别的问题。官方数据表示，截止今年三月份，中国城市房价上涨11.7%，更有非官方数据显示涨幅远不止如此。5月2日，中国中央银行于本年内第三次提高最低准备金要求，目的之一正是遏制房价疯长。据加拿大房地产协会计算表示，今年三月份，该国房价比去年同期上涨17.6%，远远超过了金融危机前的最高房价。澳洲房价亦只是上涨。今年第一季度，澳大利亚的八大国有资产中，房价与去年同期相比增长了20%。

各国决策者该如何处理房价问题？去年12月，作为英格兰银行利率制定委员会列席经济师的亚当•波森（Adam Posen），在一次演讲中抱怨决策者需要一批更为齐全广泛的调控工具。此次金融危机爆发之前，许多国家的中央银行的工作仅是挥动利率这把“铁锤”， 打击消费物价通胀这一货币政策的钉子。然而，并非所有问题都如钉子一般通过铁锤打击便能解决。因此，决策者需要谨慎地准备一套更为齐全的宏观调控工具，从扳手到防水胶带，一应俱全才行。

波森建议，要解决楼产泡沫问题，决策者必须考虑将房产税的征收额度与房市发展状况挂钩：在楼市繁荣时增加房产税，在楼市萧条时则减少房产税。美国约翰霍普金斯大学的让那早在一年前就提出过类似的想法。他认为，债务，包括抵押债务，就像污染一样，债务人考虑不周造成的损失，却是由其他人被迫承担了。处理这类预期之外后果的正确方法应是，向债务人收税，即让污染者承担损失。

他和美国马里兰大学的Anton Korinek在一篇论文初稿中进一步阐述了这一逻辑。贷款买房（或贷款购买其他资产），造成价格上涨。作为贷款担保的抵押品的价格也随之上涨，使得贷款买房变得更加容易，从而再次促使房价上升。美联储主席Ben Bernanke，纽约大学的Mark Gertler和波士顿大学的Simon Gilchrist称之为 “金融循环加速器”。这一加速器在房市低迷期则以相反方式运作。房价下降拉低抵押品价值，信用紧缩，需求下降。在贷款买房时，贷款者并未考虑到自身的行为对抵押品限制的影响，而这一影响的最终后果又会影响到其他人。Jeanne提议的弥补方法是向债务人征收反循环税。

这些措施切实的可行性无从而知。而经济学家们可研究的资料却也与日俱增，主要来自亚洲国家。正如国际结算银行的Jaime Caruana近期指出的：“亚洲各国的中央银行已经率先开始使用各种谨慎的宏观调控工具”。他引用了印度储备银行的例子。该印度央行自2005年开始要求国内银行，必须为房贷提供比起其他贷款更为充足的准备金，并配备旁置资金。这些措施对商业地产贷款产生了重大影响。2005年8月，商业地产贷款增长率为160%，至2008年2月，已降至26.7%。

1997年到2003年间，香港楼市经历了翻天覆地的回转，降幅达70%以上。但是由于港元和美元挂钩，香港央行无法随心所欲地使用利率铁锤，因此转而采取谨慎的宏观控制政策。19世纪90年代初期，央行要求各银行的购房贷款总额不得超过房子售价的70%，并且限制银行在房地产市场的占有率，最高不得超过40%。

在新加坡和中国，决策者也开始有了类似的新尝试。今年2月，新加坡当局规定房贷不得超过房屋价格的80%，并对所有购入后一年内出售的住房征收印花税。今年4月，中国国务院表示，将提高二套房、三套房和大面积的首套房的首付。国务院还设定了房贷利率的基准，并要求资金充足的国有企业退出房地产开发产业。据中国周报《经济观察报》报道，中国国务院还将对一批豪宅征收财产税。在之前，这些房主自己居住的房子无需缴纳除财产税。

痛苦的变革

西方国家的中央银行乐于调整银行利率，却把借贷问题的决策权（谁可以通过什么银行借到多少钱）交给市场。新兴国家的中央银行却不辞辛苦，愿意在信贷分配过程中亲力亲为，向国内银行施加压力，优待高信用企业，歧视低信用企业。目前，一些西方国家的决策者也开始学习亚洲国家的方法。自4月19日起，加拿大非自用的投资房首付需达到房屋价格的20%。 尽管可变按揭利率的浮动很小（据加拿大央行规定，只有1.75%），贷款者必须符合贷款资格标准才能获得五年固定利率按揭的资格。有了这些措施，即使加拿大央行挥下升高利息这一铁锤，广大家庭应该也能熬过这一打击。

此外，在像美国，澳大利亚和加拿大这样的国家，决策者还乐于在楼市低迷时期，暂时减免购房者的税收。相对地，楼市兴荣时期，便增加税收。在今年2月1日以前，进行房屋翻新（如安装热水浴缸）的加拿大居民甚至可以申报税收抵免，抵免金额最高达1350加元。既然一个政府愿意补助居民洗泡泡浴，那么想必这个政府也一定能够鼓足勇气向泡沫化的房地产市场课以重税了。

《经济学人》（The Economist ( http://www.economist.com ))仅同意ECO （www.ecocn.org）翻译其杂志内容，并未对上述翻译内容进行任何审阅查对。 

译者：celendia

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