史蒂文森城争夺战
对冲基金争夺纽约最大公寓综合建筑之战败势已成
Sep 30th 2010 | NEW YORK
这是一处标志性的房地产，这是一场标志性的灾难。史蒂文森城–彼得库伯村（Stuyvesant Town-Peter Cooper Village）由一系列不规则延伸的砖砌公寓建筑组成，11,000套出租单元沿着纽约的东河排列成行。该住宅开发区俗称“史蒂城”（Stuy Town），有大约25,000名居民，大多数为中产阶级。这处房地产在1947年开业用于安置退伍军人及其家人。为了争夺其控制权，人们进行了数次战斗。
2006年投资者竞争购买史蒂城，他们的冲劲堪比纽约人为洋基队加油的劲头。Tishman Speyer房地产公司以及BlackRock基金管理公司最终获胜。它们为史蒂城支付了54亿美元——单处房地产有史以来最高的价格。但此后不久，商业房地产市场和住宅房地产市场衰退。新业主通过大幅抬高房租以推动现金流的计划，因法院裁决禁止执行而告搁浅。大多数公寓的房租受到控制；政客群起捍卫住户。Tishman和BlackRock在1月份无力还债，无奈将这处一度极有价值的房地产交给债权人。
这引发了另一场战斗。Winthrop Realty房地产投资信托公司以及威廉•阿克曼（William Ackman）领导的Pershing Square Capital Management对冲基金公司横插一脚，企图争夺该房地产的控制权。它们用大约4500万美元购买了该综合建筑3亿美元的夹层债务。它们的计划是迫使该房地产进入破产状态，从而得以控制房产净值。一旦接管，它们将把史蒂城变成一批负担得起的合作公寓。
贷出约30亿美元的优先债券持有人反对：他们希望取消该房地产的赎回权，将其售出，以收回他们的钱。法律争论集中于一份臃肿繁琐的债权人相互协议。阿克曼先生的集团乐观地声称该协议赋予他反对取消抵押品赎回权的权利。9月29日，上诉法院的一项判决支持优先债权人，为10月4日的已没收抵押品销售铺平道路。阿克曼先生可不甘心认输，他表示一定会提起上诉，而一旦获胜，将要求获得损害赔偿金。但Morrison & Foerster法律事务所的马克•埃德尔斯坦（Mark Edelstein）认为阿克曼先生的胜利“遥不可及”。
史蒂城的其他业主是否会幸运一些？这一定程度上取决于他们支付的价格。根据评级机构Fitch的说法，这处房地产现在约值18亿美元。但NewOak Capital资产管理公司的马雷•班赛尔（Malay Bansal）说，考虑到这处房地产独特的位置和规模，人们将愿意支付更高的价格。很大程度上将取决于出价人有多大信心应付强大的租户协会和密切关注此事的纽约市政府官员。这两个团体都希望看到史蒂城依然是中产阶级家庭能够负担得起的，而这限制了任何买主短期内可能期望从这处房地产获得的利润。在法院发现Tishman和BlackRock非法向住户提高房租之后，新的业主还必须计划向租户退还大约2亿美元。
这种情况令拍卖极不可能获得足够资金来向优先债权人清偿债务，同时为阿克曼先生及其投资伙伴留下一些钱。然而，史蒂城不是唯一的机会。根据Real Capital Analytics研究公司的说法，8月末美国有价值超过1900亿美元的被取消赎回权而出售的房地产。
译者：translating
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